Как принять квартиру в новостройке и зафиксировать недостатки

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры не должно превращаться в формальную процедуру. Именно на приемке чаще всего обнаруживаются дефекты ремонта, нарушения отделки, ошибки монтажа окон, дверей, коммуникаций и расхождения с договором. Подписывать акт без проверки рискованно: часть расходов на исправление недостатков затем может лечь на дольщика.

{company} сопровождает дольщиков при осмотре новостроек: помогает выявить нарушения, правильно оформить замечания, подготовить претензию и при необходимости вести спор с застройщиком. Если вам нужна помощь юриста при некачественной отделке, обратитесь до подписания акта — так проще сохранить доказательства и защитить свои требования. Ниже разберем, что проверять, какие документы заполнять и как действовать при споре.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр требует внимательности: важно проверить не только очевидные дефекты, но и скрытые участки, коммуникации, геометрию помещений и соответствие условиям ДДУ. Заранее подготовьте набор простых инструментов:

• блокнот и ручка — для фиксации замечаний, размеров, показаний счетчиков и спорных вопросов;
• камера или смартфон — чтобы сразу сделать фото и видео всех недостатков, включая общий план и крупные детали;
• фонарик — пригодится для темных углов, ниш, щитков, пространства под подоконниками и сантехнических зон;
• строительный уровень — поможет проверить перепады стен, пола, подоконников и дверных проемов;
• отвес — нужен для контроля вертикали стен и откосов относительно пола и потолка;
• рулетка — позволит измерить комнаты, проемы и сравнить фактическую площадь с проектной;
• простой электроприбор — подойдет для проверки розеток; при необходимости можно взять вольтметр для оценки напряжения.

Каждый выявленный недостаток лучше сразу записать, сфотографировать и перенести в акт осмотра. Если дефекты зафиксированы до подписания акта приема-передачи, застройщику сложнее отказаться от их устранения. При существенном расхождении площади или неустранимых недостатках можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки: что проверять

Черновая квартира часто воспринимается как объект, где «и так все будет переделываться». Это ошибка. Даже без чистовой отделки должны быть соблюдены проект, строительные нормы и условия договора. Представитель застройщика может убеждать, что мелкие нарушения несущественны, но именно они впоследствии приводят к дополнительным расходам.

В первую очередь проверьте следующие позиции:

• на стенах, полу и потолке не должно быть грубых трещин, щелей, перекосов и смещения блоков;
• фактическая площадь квартиры не должна быть меньше площади, указанной в ДДУ, с учетом допустимых условий договора;
• стены и углы необходимо проверить на вертикальность и геометрию, особенно в местах будущей установки мебели и дверей;
• планировка должна соответствовать проекту, а любые изменения требуют согласования и документального оформления;
• двери, замки, оконные блоки и фурнитура должны открываться, закрываться и фиксироваться без повреждений;
• проводка, стояки и иные коммуникации должны быть выведены по проекту, с изоляцией и безопасным монтажом.

Отдельно осмотрите трубы, стояки и приборы учета: они не должны шататься, протекать или иметь следы механических повреждений. Показания счетчиков стоит сфотографировать, особенно если приемка откладывается из-за замечаний.

Проверьте влажность и вентиляцию. В помещении не должно быть плесени, подтеков, устойчивого запаха сырости. Работу вентиляции можно первично оценить листом бумаги: если лист притягивается к решетке, тяга есть; если нет — укажите это в акте.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка бывает разной: предчистовая, чистовая, с установленной сантехникой, дверями, светильниками или без них. Ориентироваться нужно не на устные обещания менеджера, а на договор, приложение к нему, проектную документацию и спецификацию материалов.

Обычно при осмотре проверяют:

• площадь квартиры и отдельных помещений, сравнивая измерения с документами;
• качество отделки пола, стен, потолков, откосов и стыков;
• монтаж и состояние входной двери, межкомнатных дверей и оконных блоков;
• перегородки, окна, подоконники и фурнитуру, если они предусмотрены договором;
• розетки, выключатели, выводы под светильники и доступность электрощита;
• стояки, отопление, вентиляцию, водоснабжение и канализацию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики, запорную арматуру и другие установленные приборы.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например, интернет-кабель, телевизионный вывод, домофон или иное оборудование, — их отсутствие также является замечанием. Такие пункты нужно вносить в акт, а не оставлять на устные договоренности.

Чек-лист осмотра квартиры перед подписанием акта

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели квартиру и не внесли существенные недостатки в документы.
Ниже — ключевые зоны, которые стоит проверить последовательно, чтобы не пропустить важные детали.

Площадь и планировка

Обратите внимание: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра.

Измерьте каждое помещение по полу: длину, ширину, сложные участки разбейте на простые фигуры и сложите площадь. Если фактические значения меньше предусмотренных договором, можно требовать перерасчет или компенсацию в порядке, предусмотренном ДДУ.

Входная дверь

Дверной проем, коробка, полотно и замки должны соответствовать проекту и работать без перекосов. Проверьте, не крошится ли стяжка у входа, не задевает ли полотно коробку, не закрывается ли дверь самопроизвольно при приоткрытом положении.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без провалов, трещин, пустот и участков, которые осыпаются. Деформационные швы не являются дефектом сами по себе, но их нельзя путать с разрушениями. В квартире с отделкой дополнительно оцените материал, стыки, укладку и следы вздутия.

Потолок

В панельных и кирпичных домах видимые стыки плит должны быть заделаны. Если планируется натяжной потолок, внешний вид стыков может быть менее критичен, но высоту помещения все равно нужно измерить. Существенное расхождение с договором — основание для претензии.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может увеличить стоимость будущего ремонта. Важно учитывать тип помещения: например, материалы, допустимые для жилых комнат, не всегда подходят для влажных зон.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, створки, ручки, уплотнители и монтажные швы. Окна должны открываться без усилия, не продувать и не иметь трещин, сколов, царапин. Монтажная пена должна быть закрыта от ультрафиолета и влаги.

Электропроводка

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверьте каждую розетку, выключатель, вывод под свет и элементы, указанные в договоре. Если застройщик обязан установить цоколи, автоматы, звонок или иные устройства, их отсутствие следует отразить в замечаниях. Исправность одной точки не подтверждает исправность всей сети.

Водопровод и канализация

Осмотр коммуникаций лучше проводить в начале приемки. У стояков не должно быть влаги, луж, следов течи или размокшей стяжки. Запорные краны должны быть установлены доступно и работать без чрезмерного усилия, а в санузлах нужно проверить выводы и соединения.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без повреждений. Трубы и соединения не должны иметь следов протечки. Если договор предусматривает терморегуляторы или иные элементы, они должны быть установлены к моменту осмотра.

Вентиляция

Проверяйте тягу в кухне, санузлах и других предусмотренных помещениях. Если вентиляция не работает либо работает явно слабо, это нужно записать в дефектный акт и потребовать устранения нарушения, поскольку проблема влияет на микроклимат и безопасность жилья.

Следы насекомых и вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или повреждений от вредителей. При обнаружении таких признаков можно требовать дезинсекцию и включить замечание в акт осмотра.

Куда вносить замечания при приемке

Все выявленные дефекты фиксируются в акте осмотра, дефектной ведомости или ином документе, который используется застройщиком при приемке. Важно указать дату, описание недостатка, помещение, по возможности — точное место и приложить фото. Документ должен подписать представитель застройщика.

Не стоит соглашаться на подписание основного акта под обещание «все исправить позже». Если недостатки не отражены документально, застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята без замечаний. Срок устранения зависит от характера дефектов, но контроль лучше вести письменно.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезды, подвалы, чердаки, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по ним самостоятельно либо вместе с другими собственниками, если дефекты затрагивают качество и безопасность дома.

Чаще всего в общих зонах обнаруживают трещины отделки, перекошенные двери, неисправности лифтов, протечки, проблемы с освещением и доступом к инженерным системам. Эти нарушения также нужно фиксировать и передавать застройщику в установленном порядке.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры

Самостоятельная приемка возможна, но на практике многие дефекты остаются незамеченными: проблемы с геометрией, вентиляцией, стяжкой, скрытыми протечками и монтажом коммуникаций проявляются уже после ремонта. Исправление таких ошибок может стоить значительно дороже сопровождения осмотра.

{company} помогает принимать квартиры в Казани: специалисты проверяют помещения, фиксируют недостатки, формируют перечень замечаний и помогают не подписать документы на невыгодных условиях. Можно оформить доверенность на приемку либо пригласить эксперта для сопровождения без передачи полномочий. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию и выбрать удобный формат помощи.